近年來，長(zhǎng)租公寓作為租賃市場(chǎng)中的新興力量，發(fā)展勢(shì)頭迅猛，尤其是隨著互聯(lián)網(wǎng)的滲透以及消費(fèi)觀念的升級(jí)，市場(chǎng)前景明朗，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，諸如萬科、世聯(lián)行等也已紛紛切入布局。截至2015年，我國(guó)房屋租賃的交易額總規(guī)模達(dá)到8000億元，而根據(jù)預(yù)測(cè)，我國(guó)租賃市場(chǎng)未來的租金規(guī)?？梢赃_(dá)到2萬億元左右。巨大的潛力加上國(guó)家政策的多番支持，長(zhǎng)租公寓行業(yè)已經(jīng)迎來了蓬勃發(fā)展之勢(shì)，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)行業(yè)紛紛借此拓展自己的領(lǐng)地，創(chuàng)業(yè)者爭(zhēng)相攜帶資本涌入淘金，一些開發(fā)商、酒店等也從中分一杯羹，整個(gè)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域風(fēng)起云涌，在互聯(lián)網(wǎng)的深度嫁接之下，可謂群雄逐鹿。

在過去，開發(fā)商為了追求土地價(jià)值的最大化，更傾向于從開發(fā)的角度，即B端的邏輯去思考。而現(xiàn)在，由于存量房時(shí)代的悄然來臨，基于存量房的改造和裝修升級(jí)，并通過提供各項(xiàng)增值服務(wù)，如酒店管家式服務(wù)、電器保養(yǎng)、租客社交活動(dòng)等租后服務(wù)，而吸引特定市場(chǎng)人群（如高管、創(chuàng)業(yè)青年、畢業(yè)學(xué)生）的服務(wù)式長(zhǎng)租公寓正在改變傳統(tǒng)租賃行業(yè)。服務(wù)式長(zhǎng)租公寓有別于簡(jiǎn)單以賺取租金差價(jià)為主要贏利點(diǎn)的傳統(tǒng)模式，而是有專業(yè)機(jī)構(gòu)介入的專業(yè)化服務(wù)模式。此類公寓更多的是從人的角度，即C端去考慮效益，房子只是個(gè)載體，更重要的是社區(qū)運(yùn)營(yíng)和管理。租客用私人小空間去換取社交大空間，運(yùn)營(yíng)商則通過增加黏性，從各種衍生需求挖掘額外效益。隨著越來越多的外地年輕人向經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)城市的聚集，服務(wù)式長(zhǎng)租公寓將有廣闊的發(fā)展空間。

長(zhǎng)租公寓從運(yùn)營(yíng)模式上分為“集中式”和“分布式”兩種，就二者共性而言，空置率、續(xù)租率和利潤(rùn)率無疑都是其運(yùn)營(yíng)的重要指標(biāo)。集中式運(yùn)用較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，以獨(dú)棟商業(yè)樓宇為運(yùn)作標(biāo)的，包租后進(jìn)行改造升級(jí)。而分布式長(zhǎng)租公寓模式起步則較晚，其房源來自分散的房東，通過房屋包租經(jīng)營(yíng)，標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)與改稿，提供全新的租住體驗(yàn)，其挑戰(zhàn)在于對(duì)公寓的管理與社群運(yùn)營(yíng)（見圖1、圖2）。

無論是“集中式”還是“分布式”，成功運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的關(guān)節(jié)點(diǎn)可以歸納為以下四點(diǎn)。

一、運(yùn)營(yíng)管理體系

管理體系和IT系統(tǒng)支持，規(guī)?；缙诰鸵_始投入，以保證管理不失控。

分散式公寓在規(guī)?；瘮U(kuò)張到500-1000間時(shí)，通常會(huì)出現(xiàn)管理瓶頸，基于Excel和線下粗放管理在超過500間規(guī)模時(shí)容易導(dǎo)致失控（拿房條件失控、裝修成本和時(shí)間失控、入住率難以提升、租后管理出現(xiàn)下降），小螺趣租即典型案例。各一線公寓公司均從早期就開始在管理體系和IT支持上進(jìn)行投入。

二、產(chǎn)品研發(fā)能力

產(chǎn)品與客戶需求的匹配決定出租率，應(yīng)建立產(chǎn)品實(shí)驗(yàn)室，根據(jù)客戶需求迭代更新，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。

自如、寓見等一線公寓公司在總部設(shè)立了產(chǎn)品研發(fā)實(shí)驗(yàn)室（樣板間），能夠持續(xù)改進(jìn)產(chǎn)品。

三、企業(yè)融資能力

企業(yè)持續(xù)融資能力是滿足公寓業(yè)務(wù)規(guī)?；谋匾獥l件。

有了初步的運(yùn)營(yíng)和IT體系以后，持續(xù)面臨的是資金瓶頸。公寓業(yè)務(wù)高投入、低毛利，在規(guī)?；l(fā)展時(shí)一定是負(fù)向現(xiàn)金流。10000間分散式公寓意味著上億元人民幣的投入。沒有得到持續(xù)投資的企業(yè)房源基本停在1000間左右。

可以看出，對(duì)于房地產(chǎn)這一“燒錢”的行業(yè)來說，是否有足夠的資金支持是能否繼續(xù)發(fā)展的決定性條件。

四、批量拿房資源

持續(xù)拿到融資的企業(yè)，在發(fā)展到萬間體量時(shí)，為了繼續(xù)快速擴(kuò)張且保持租金及出租率水平，將不能無限制地繼續(xù)靠地推來獲取房源和租客，而是需要批量拿房這個(gè)核心資源的支持。目前兩大龍頭企業(yè)自如和青客，都是有強(qiáng)資源作為保障的運(yùn)營(yíng)公司。

一是自如友家依靠鏈家地鋪的擴(kuò)張，從地鋪經(jīng)紀(jì)人獲取批量的房源線索；二是青客公寓以國(guó)資背景，獲得上海市地方政府支持，拿到地方政府投資（嘉定、閔行區(qū)政府分別投資2000萬元）及政策支持（地方政府發(fā)動(dòng)街道辦、動(dòng)遷辦批量提供房源，并提供租房補(bǔ)貼、稅務(wù)優(yōu)惠）。除此兩家，一線公寓公司目前都開始在前端尋求能夠提供房源供應(yīng)的戰(zhàn)略合作伙伴。能否找到房源供應(yīng)的戰(zhàn)略合作伙伴，也是長(zhǎng)租公寓企業(yè)能否做大做強(qiáng)的決定性因素。

本文由中投顧問產(chǎn)業(yè)研究中心供稿e(cuò)ndprint